Einfamilienhäuser verlieren viel Energie über Fassade, Dach und Kellerdecke. Bis 2050 könnten laut einer Studie von Gebäudehülle Schweiz durch Sanierungen mehr als 17 Terawattstunden Energie eingespart werden. Wichtige Fragen und Antworten zu den richtigen Sanierungsstrategien.
Sanierungen kosten schnell mehrere zehn- bis hunderttausend Franken, je nachdem, wie viele Massnahmen Sie umsetzen. Für Hauseigentümerinnen und -eigentümer empfiehlt es sich, jährlich 1 bis 2 % des Gebäudeversicherungswertes für Nebenkosten und Unterhalt zur Seite zu legen, damit sie im Sanierungsfall über genügend Kapital verfügen. Reicht der angesparte Betrag nicht aus, sprechen Sie mit Ihrer Bank über eine Aufstockung der bestehenden Hypothek und allenfalls einen Vorbezug aus der dritten Säule und fragen Sie auf jeden Fall nach einem «Renovationskredit» mit Zinsvorteilen, wie er heute von verschiedenen Banken angeboten wird. Förderbeiträge aus dem Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen und allenfalls von der Wohngemeinde und Organisationen der Wirtschaft sind unbedingt in die Finanzierungsplanung miteinzubeziehen.
Die meisten Kreditgeber schreiben vor, auf wie viel Prozent des Belehnungswerts die Hypothek nach der Pensionierung amortisiert sein muss, in der Regel zwei Drittel. Grundsätzlich sollten sich Hauseigentümerinnen und -eigentümer ab 50 und nahe am Pensionsalter Gedanken über die langfristige Nutzung ihrer Immobilie machen und eine professionelle Beratung suchen. Eine allfällige Sanierungsaufstockung der Hypothek müssen Sie auch mit einem tieferen Renteneinkommen bedienen können. Eine wertsteigernde Sanierung ist in vielen Fällen sinnvoll, um etwa beim Weiterverkauf einen besseren Preis zu erzielen.
Steuervorteile sind der kurzfristige Profit eines Sanierungsprojekts, weniger Energieverbrauch und sinkende Betriebskosten zahlen sich mittel- bis langfristig aus. Bis vor einigen Jahren haben Hauseigentümerinnen und -eigentümer die Sanierungsarbeiten zwecks Steueroptimierung über mehrere Jahre verteilt und dabei oft andere Kosten und baurelevante Kriterien ausser Acht gelassen. Seit 2021 können nun aber Investitionen in die energetische Erneuerung einer Liegenschaft auf maximal drei Steuerjahre verteilt werden.
Jeder Dämmstoff hat unterschiedlichste Eigenschaften bezüglich Wärmeleit- und -speicherfähigkeit. Es braucht somit eine Fachperson, um die optimale Dämmleistung zu bestimmen und das zur Konstruktion des Hauses und zu den Platzverhältnissen passende Dämmmaterial zu empfehlen. Weitere wichtige Auswahlkriterien sind nebst Eigenschaften wie Brandschutz, Feuchteschutz und Druckfestigkeit auch die Langlebigkeit der Dämmstoffe und der Ressourcenverbrauch bei deren Herstellung. In gut gedämmten Gebäuden ist für einen ausreichenden Luftaustausch zu sorgen. In der Regel reicht regelmässiges, kurzes Stosslüften. Der Einbau einer kontrollierten Lüftungsanlage müsste von Beginn weg in die Sanierungsplanung einbezogen werden.
Die Dachdämmung lohnt sich ganz besonders, entschwinden doch rund 17 % der Energie übers Dach. Die Sparren eines Dachs lassen sich unten und dazwischen gut dämmen. Die beste Dämmwirkung ergibt aber – wenn eine Neueindeckung ansteht – eine Aufsparrendämmung. Beziehen Sie dabei immer auch, wenigstens für einen Teil des Daches, eine zukünftige Photovoltaik oder Solarthermieanlage in die Planung mit ein. Eine kostengünstige Alternative zur Dachdämmung ist die Dämmung des Estrichbodens, die Sie mit etwas handwerklichem Geschick selber ausführen können.
Die Fassadendämmung erfolgt im zweischaligen Mauerwerk zwischen den Schalen – im Kern also. Bei der Kerndämmung wird das Dämmmaterial über einen Schlauch in den Hohlraum eingeblasen. Wenn der Platz für eine effektive Dämmung nicht genügt oder im einschaligen Mauerwerk gar nicht vorhanden ist, kann eine hinterlüftete Vorhangfassade angebracht oder ein Wärmedämmverbundsystem auf die bestehende Fassade geklebt werden. Bei Ersterer wird eine Holzkonstruktion auf der Fassade befestigt und die so entstehenden Zwischenräume mit Dämmmaterial gefüllt. Dämmplatten auf der Konstruktion sorgen für zusätzliche Dämmleistung und eine geschlossene Oberfläche, die leicht verputzt werden kann. Beim Wärmedämmverbundsystem – der gängigsten Variante – werden Dämmplatten auf die Fassade angebracht, meist geklebt.
Der Aufbau eines Wärmeverbundsystems mit verschiedenen Komponenten sorgt für eine gute Feuchtigkeitsabfuhr und eine hohe Dämmleistung. Vorhang und Verbundsysteme sind in der Regel teurer als die Kerndämmung, erlauben aber mehr Flexibilität bei der Wahl der Dämmstärke (zum Beispiel für Minergie-Standard), ohne dass die Mehrkosten stark ins Gewicht fallen.
Die Innendämmung kommt dann zum Einsatz, wenn alles andere nicht den gewünschten Effekt erbringt oder nicht möglich ist, etwa wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Dabei wird die Innendämmung, in der Regel bestehend aus mehreren Schichten, auf der Innenseite des Mauerwerks angebracht. Dadurch geht aber Wohnraum verloren. Dem können Sie mit innovativen Dämmstoffen wie Aerogelen entgegenwirken.
Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) wird durch zertifizierte GEAK-Expertinnen- und Experten ausgestellt und ist die Grundlage für ein Sanierungsprojekt. In der Basisversion erhalten Hauseigentümerinnen und -eigentümer eine Energieetikette. Sie ist grafisch wie andere Energieetiketten aufgebaut und beurteilt den Ist-Zustand eines Gebäudes, namentlich die Effizienz der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes und die CO2-Emissionen. Der GEAK Plus geht weiter und schlägt drei Sanierungsvarianten vor, die auf das Gebäude zugeschnitten sind. Ihn zu erwerben, ist in den meisten Kantonen Voraussetzung für Fördergelder aus dem Gebäudeprogramm. Die meisten Kantone unterstützen denn auch die Erstellung eines GEAK Plus finanziell. Erfahren Sie mehr dazu unter Das Gebäudeprogramm.
Von der ersten Idee und Beratung bis zum Abschluss der Bauarbeiten vergeht meist mehr als ein Jahr. Bei gewissen Technologien ist auch heute noch mit Lieferverzögerungen zu rechnen, diese wie auch der anhaltende Fachkräftemangel sollten Sie im Terminplan berücksichtigen.
Die Regeln unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, von Kanton zu Kanton. Kontaktieren Sie also auf jeden Fall die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde. Grundsätzlich brauchen energetische Fassadensanierungen eine Baubewilligung, wohingegen einfache Sanierungen wie ein Neuanstrich oder Neuverputz bewilligungsfrei sind.
Die eigentliche Sanierung dauert je nach Umfang der Arbeiten nur wenige Wochen. Der Ersatz einer Ölheizung durch ein Heizsystem mit erneuerbarer Energie ist häufig sogar innert ein bis zwei Wochen erledigt. Fordern Sie einen verbindlichen Terminplan ein.
Das unterstützt energetisch wirksame bauliche Massnahmen und den Heizungsersatz mit Förderbeiträgen. Informieren Sie sich jetzt, für welche Massnahmen Sie Förderbeiträge erhalten und wie Sie ein Gesuch stellen können.