Einfamilienhäuser erneuern

Finanzierung

Was kann bei der Finanzierung helfen?

Sanierungen kosten schnell mehrere zehn­- bis hunderttausend Franken, je nachdem, wie viele Massnahmen Sie umsetzen. Für Hauseigentüme­rinnen und ­ -eigentümer empfiehlt es sich, jährlich 1 bis 2 % des Ge­bäudeversicherungswertes für Nebenkosten und Unterhalt zur Seite zu legen, damit sie im Sanierungs­fall über genügend Kapital verfügen. Reicht der angesparte Betrag nicht aus, sprechen Sie mit Ihrer Bank über eine Aufstockung der bestehenden Hypothek und allenfalls einen Vorbe­zug aus der dritten Säule und fragen Sie auf jeden Fall nach einem «Renovationskredit» mit Zinsvorteilen, wie er heute von verschiedenen Banken angeboten wird. Förderbeiträge aus dem Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen und allenfalls von der Wohngemeinde und Organisati­onen der Wirtschaft sind unbedingt in die Finanzierungsplanung mitein­zubeziehen.

Ist eine Finanzierung auch im höheren Alter möglich und sinnvoll?

Die meisten Kreditgeber schrei­ben vor, auf wie viel Prozent des Be­lehnungswerts die Hypothek nach der Pensionierung amortisiert sein muss, in der Regel zwei Drittel. Grundsätzlich sollten sich Hauseigentümerinnen und ­-eigentümer ab 50 und nahe am Pensionsalter Ge­danken über die langfristige Nut­zung ihrer Immobilie machen und eine professionelle Beratung suchen. Eine allfällige Sanierungs­aufstockung der Hypothek müssen Sie auch mit einem tieferen Renten­einkommen bedienen können. Eine wertsteigernde Sanierung ist in vie­len Fällen sinnvoll, um etwa beim Weiterverkauf einen besseren Preis zu erzielen.

Welche Steuervorteile ergeben sich durch eine Sanierung?

Steuervorteile sind der kurzfristige Profit eines Sanierungsprojekts, we­niger Energieverbrauch und sin­kende Betriebskosten zahlen sich mittel­- bis langfristig aus. Bis vor einigen Jahren haben Hauseigen­tümerinnen und ­-eigentümer die Sanierungsarbeiten zwecks Steuer­optimierung über mehrere Jahre verteilt und dabei oft andere Kosten­ und baurelevante Kriterien aus­ser Acht gelassen. Seit 2021 können nun aber Investitionen in die ener­getische Erneuerung einer Liegen­schaft auf maximal drei Steuerjahre verteilt werden.

Technik

Was gilt es bei der Dämmung besonders zu beachten?

Jeder Dämmstoff hat unterschied­lichste Eigenschaften bezüglich Wärmeleit­- und ­ -speicherfähigkeit. Es braucht somit eine Fachperson, um die optimale Dämmleistung zu bestimmen und das zur Konstruk­tion des Hauses und zu den Platzver­hältnissen passende Dämmmaterial zu empfehlen. Weitere wichtige Aus­wahlkriterien sind nebst Eigenschaf­ten wie Brandschutz, Feuchteschutz und Druckfestigkeit auch die Lang­lebigkeit der Dämmstoffe und der Ressourcenverbrauch bei deren Herstellung. In gut gedämmten Ge­bäuden ist für einen ausreichen­den Luftaustausch zu sorgen. In der Regel reicht regelmässiges, kurzes Stosslüften. Der Einbau einer kon­trollierten Lüftungsanlage müsste von Beginn weg in die Sanierungsplanung einbezogen werden.

Welche Dämmungsarten gibt es?

Die Dachdämmung lohnt sich ganz besonders, entschwinden doch rund 17 % der Energie übers Dach. Die Sparren eines Dachs las­sen sich unten und dazwischen gut dämmen. Die beste Dämmwirkung ergibt aber – wenn eine Neuein­deckung ansteht – eine Aufsparrendämmung. Beziehen Sie dabei immer auch, wenigstens für einen Teil des Daches, eine zukünftige Photovoltaik­ oder Solarthermie­anlage in die Planung mit ein. Eine kostengünstige Alternative zur Dachdämmung ist die Dämmung des Estrichbodens, die Sie mit et­was handwerklichem Geschick sel­ber ausführen können.

Die Fassadendämmung erfolgt im zweischaligen Mauerwerk zwischen den Schalen – im Kern also. Bei der Kerndämmung wird das Dämm­material über einen Schlauch in den Hohlraum eingeblasen. Wenn der Platz für eine effektive Dämmung nicht genügt oder im einschaligen Mauerwerk gar nicht vorhanden ist, kann eine hinterlüftete Vorhang­fassade angebracht oder ein Wärmedämmverbundsystem auf die bestehende Fassade geklebt werden. Bei Ersterer wird eine Holzkonstruktion auf der Fassade befestigt und die so entstehenden Zwischenräume mit Dämmmaterial gefüllt. Dämmplatten auf der Konstruktion sor­gen für zusätzliche Dämmleistung und eine geschlossene Oberfläche, die leicht verputzt werden kann. Beim Wärmedämmverbundsystem – der gängigsten Variante – werden Dämmplatten auf die Fassade an­gebracht, meist geklebt.

Der Auf­bau eines Wärmeverbundsystems mit verschiedenen Komponenten sorgt für eine gute Feuchtigkeitsab­fuhr und eine hohe Dämmleistung. Vorhang­ und Verbundsysteme sind in der Regel teurer als die Kerndäm­mung, erlauben aber mehr Flexibi­lität bei der Wahl der Dämmstärke (zum Beispiel für Minergie­Standard), ohne dass die Mehrkosten stark ins Gewicht fallen.

Die Innendämmung kommt dann zum Einsatz, wenn alles andere nicht den gewünschten Effekt er­bringt oder nicht möglich ist, etwa wenn das Gebäude unter Denk­malschutz steht. Dabei wird die Innendämmung, in der Regel be­stehend aus mehreren Schichten, auf der Innenseite des Mauer­werks angebracht. Dadurch geht aber Wohnraum verloren. Dem können Sie mit innovativen Dämmstoffen wie Aerogelen entgegenwirken.

Planung

Warum braucht es den GEAK Plus?

Der Gebäudeenergieausweis der Kan­tone (GEAK) wird durch zertifizierte GEAK­-Expertinnen- und Experten ausgestellt und ist die Grundlage für ein Sanierungs­projekt. In der Basisversion erhalten Hauseigentümerinnen und ­-eigentü­mer eine Energieetikette. Sie ist gra­fisch wie andere Energieetiketten aufgebaut und beurteilt den Ist­-Zu­stand eines Gebäudes, namentlich die Effizienz der Gebäudehülle, die Gesamtenergieeffizienz des Gebäu­des und die CO2-Emissionen. Der GEAK Plus geht weiter und schlägt drei Sanierungsvarianten vor, die auf das Gebäude zugeschnitten sind. Ihn zu erwerben, ist in den meisten Kantonen Voraussetzung für Förder­gelder aus dem Gebäudeprogramm. Die meisten Kantone unterstützen denn auch die Erstellung eines GEAK Plus finanziell. Erfahren Sie mehr dazu unter Das Gebäudeprogramm.

Wie lange im Voraus sollte mit der Planung begonnen werden?

Von der ersten Idee und Beratung bis zum Abschluss der Bauarbeiten ver­geht meist mehr als ein Jahr. Bei ge­wissen Technologien ist auch heute noch mit Lieferverzögerungen zu rechnen, diese wie auch der anhal­tende Fachkräftemangel sollten Sie im Terminplan berücksichtigen.

Bauen

Braucht es eine Baubewilligung?

Die Regeln unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde, von Kanton zu Kanton. Kontaktieren Sie also auf jeden Fall die Bauverwaltung Ihrer Gemeinde. Grundsätzlich brauchen energetische Fassadensanierungen eine Baubewilligung, wohingegen einfache Sanierungen wie ein Neu­anstrich oder Neuverputz bewilli­gungsfrei sind.

Wie lange dauern die Sanierungsarbeiten?

Die eigentliche Sanierung dauert je nach Umfang der Arbeiten nur wenige Wochen. Der Ersatz einer Öl­heizung durch ein Heizsystem mit erneuerbarer Energie ist häufig so­gar innert ein bis zwei Wochen erle­digt. Fordern Sie einen verbindlichen Terminplan ein.

Das unterstützt energetisch wirksame bauliche Massnahmen und den Heizungsersatz mit Förderbeiträgen. Informieren Sie sich jetzt, für welche Massnahmen Sie Förderbeiträge erhalten und wie Sie ein Gesuch stellen können.